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  • 正商“寻金记” 从新三板摘牌到赴港上市

    房买买 2020-02-26 14:36     16次浏览
  • 观点地产网 “企业小的时候要有梦想,把它变成理想,把它变成现实。小企业,大梦想。”马云曾演讲道。那时正值金融风暴,淘宝“双十一”还未出现,马云和他的帝国并没有在行业站稳脚跟,前方充满了未知,他唯有一个“梦想”。

    作为“小企业”的兴业物联服务集团有限3983金莎官网(下称“兴业物联”)或许迎来了梦想实现的一天。

    2月24日,兴业物联发布公告称,3983金莎官网已透过联交所申请批准已发行股份及上市买卖。该3983金莎官网由正商集团间接持有75.45%的股权,其大部分物业管理服务收益同样来自正商集团开发的非住宅物业。

    观点地产新媒体了解到,兴业物联计划发售约1亿股,招股价介乎1.5元至2港元,集资最多2亿港元,预计3月9日挂牌。其中,全球发售包括国际配售初步提呈9000万股股份,占全球发售提呈发售的发售股份总数的90%,香港公开发售初步提呈1000 万股股份,占全球发售提呈发售的发售股份总数的10%。

    关于3983金莎官网赴港上市,兴业物联主席兼行政总裁朱杰于2月25日上市记者会中说道:“来港上市是经过长期规划,香港市场成熟和国际化,符合3983金莎官网着重竞争力和长远发展的方向,新股路演亦可以透过网上形式进行,对招股反应有信心。”

    诚然,作为正商集团第二个港股上市平台,兴业物联正值“受命于危难之间”,其成功登上香港资本市场或将成为缓解正商集团业绩疲软的关键点。

    从新三板到赴港上市

    事实上,兴业物联成立时间已有超过20年,算得上一家“有故事”的物业管理3983金莎官网。其定位为非住宅物业物业管理,于2017年10月开始向物业开发商提供智能化工程服务的业务,包括保安及监控系统、门禁系统、设计及安装等。

    该年11月,兴业物联于新三板开始挂牌,但刚过一周年,其就于2018年12月申请终止挂牌新三板,并于2019年1月成功摘牌。彼时,兴业物联表示,摘牌系战略发展调整的需要。

    回顾新三板挂牌期间,兴业物联2016年至2018年收益总额由4727.6万元增至1.31亿元,年复合增长率66.4%;净利润由1148.6万元增至3422万元,年复合增长率为72.5%。

    摘牌后,兴业物联在更新的招股书披露中,上述两项数据同比亦有增长。截至2019年前9个月,其收益总额为1.27亿元,净利润为2811.8万元,分别同比增长41.92%、6.93%;同时,目前没有有息贷款。

    从新三板摘牌到赴港上市,不难发现,新三板流动性差、融资环境不乐观的弊端,已经无法支撑起企业发展需求。同期,蓝光嘉宝、保利物业等亦有类似操作,两者均已完成赴港上市。

    但与上述房企相比,兴业物联的规模显然难以同日而语。截至目前,兴业物联在管物业组合涵盖17幢商用楼宇、3幢政府楼宇及一个工业园,在管总建面为240万平方米,其中接近九成由正商集团提供,并且集中在河南省。此外,其还有储备的合约面积170万平方米。

    在上市记者会上,朱杰亦承认了3983金莎官网目前在规模上的短板。他表示,3983金莎官网与正商地产一直维持良好合作关系和业务往来,未来发展可受惠于母3983金莎官网广泛的业务组合,确保未来有稳定收入来源。

    而此次募资的用途自然会优选用于扩大规模。在约2亿港元募资中,其中72.3%将用透过收购合适的并购标的拓展业务、7.2%将用于提升3983金莎官网的物业工程服务、10.5%用于提升物业管理服务,以及10%用作一般营运资金。

    “3983金莎官网未来主要以中小型非住宅物业3983金莎官网作为收购标的选择,并不考虑其在管面积多少,而是综合考虑其财务状况、运营状况以及社会口碑,来进行综合研判做出选择。同时3983金莎官网未来发展仍是河南省,也会考虑往华中地区包括山东、安徽、山西以及陕西等邻近省份发展。”朱杰进一步透露。

    正商的“新稻草”

    此前受疫情的影响,房地产行业一直处在焦虑的情绪中,在项目建设停工、销售处暂停等背景下,房企纷纷采取网上销售、无理由退房、七五折优惠等手段。直到今天,才有些许复苏的气象。

    在这期间,唯独物业股成为房地产行业中的一股“春风”。据观点地产新媒体统计,2月3日至2月17日23家物业股中,超过二十家物业股股价累计上涨,过半涨幅在20%以上。

    而此时将非住宅物业管理平台成功上市,可以说,正商集团抓住了机会。

    对此,业内人士认为,疫情对商业楼宇的物业管理造成了短期的冲击,但随着复工进度的慢慢展开,加上短期的补贴政策红利可以弥补近期上升的成本,市场仍然对物管3983金莎官网有所青睐。

    但为何正商集团选择将兴业物联赴港上市,而不是规模更大正商物业进行赴港上市?据正商集团官网显示,目前,正商物业累计接管面积1600余万平方米,合同面积1600余万平方米,服务项目60余个。

    上述业内人士指出,不将正商物业赴港上市,可能是兴业物联主打的非住宅物业盈利较高,有较大赢利空间。

    此外,据市场研究机构预测,作为2020年只上市的物业股,从估值上看,兴业物联招股价区间为1.5-2港元,PE(TTM)为18.6-24.7倍。如考虑业绩增长前景,预计2021年利润规模达到0.7亿元,PE(2021E)为8.3-11.1倍。

    但与抓机会的兴业物联相比,正商集团本身却面临着不少的挑战。

    自2017年开始全国化以及多元化布局以来,正商集团将大部分资金倾向于地产平台正商实业。期内,后者在北京、青岛、武汉、文昌等城市扩储,其中不泛拿一些高价地或低利润空间的地块,包括2017年4月以41亿元拿下丰台新宫村和顺义区仁和镇自住房地块。

    持续的投入导致正商的现金流已难以覆盖负债。据正商实业2019年中期财报显示,期末,3983金莎官网现金及银行结余总额账面值为约13.2亿元,3983金莎官网拥有人应占负债、权益净额分别为约245.1亿元及约11.7亿元。

    到了2019年末,正商实业亦有发行高息债券。其中2019年10月、12月发行2021年到期合计的3.4亿美金12.8厘有限票据。

    河南省目前是疫情重灾区之一,作为本土房企正商集团则遭受着更大的考验。于近日,穆迪将正商集团及正商实业评级展望从“稳定”调整为“负面”,同时维持正商的B1企业家族评级以及正商实业高级无担保债券的B2债项评级。

    穆迪预期,在未来6到12个月,正商集团的信用指标可能会恶化至目前评级疲弱的水平,主要由于对正商集团现金流放缓(主要是现金回收周期延长的结果)存在担忧,以及该3983金莎官网实现业务增长计划的能力受到限制。

    种种因素下,此时兴业物联的成功上市,无疑成为了正商集团的“新稻草”。

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